附件

苏州高新区东渚镇老(旧)镇（棚户区）

改造项目一期房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

根据《苏州高新区（虎丘区）国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定,结合调查登记和采样评估等情况，制定本项目房屋征收补偿方案。

一、征收范围

驳岸上2、8号；东街22、24、26、28、30、32、36、40、42、44、46号；狮子弄3～11号；外巷3～8、8-1、10、14、14-1、15、17号105室、17号201～205室、18～20、22、25、26号、34号101室；西街4、6、8、10～12、16、16-1、18、20、22、26、28、30、32、34、36、40、42、44、46～48、50～54号；园后弄1、2、4、6、17号；中学前宅104～108室、中学后宅101～105室、201～205室、301～305室。上述门牌如有出入，以规划附图确定的范围和入户评估调查为准。

本期共计征收住宅约107户，非住宅约2户，房屋面积共约14500平方米（不含未经登记房屋面积，如有出入最终根据合法有效的房屋相关证明材料认定）。

二、实施时间

自房屋征收决定公告之日起。

三、征收补偿政策

（一）补偿方式

被征收人可选择货币补偿，也可选择产权调换。选择货币补偿的被征收住宅户，可以购买由政府提供的定销商品房。

1．货币补偿是指以被征收房屋的市场评估价为标准，对被征收人进行货币形式的补偿。

2．产权调换，是指房屋征收部门提供产权调换房屋，并对被征收房屋与所调换房屋用相同的评估方法进行市场价格评估后，与被征收人结清差价。

（二）评估机构的选择方法

房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的名录中协商选定。具体由房屋征收部门在征收范围内公布评估机构名录，公布后5日内在征收现场登记被征收人的选择意见，被征收人协商一致共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业；协商选定不成，若超过50%的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为多数决定；不足50%的，由房屋征收部门组织被征收人，在公布的评估机构名录中，通过公开抽签方式，确定1家评估机构为本项目的房地产价格评估机构，房屋征收部门应当在抽签前5日内在征收范围内通告抽签时间和地点。多数决定、抽签方式确定房地产评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

（三）被征收人对评估报告有异议的处理方法

被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具复核报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。

被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向苏州市房地产评估专家委员会申请鉴定。

（四）达不成补偿协议或被征收房屋所有人不明确的处理方法

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请管委会（区政府）作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。如经房屋征收部门（实施单位）对补偿方式的选择征询意见后，被征收人仍未对补偿方式作出选择的，将按照货币补偿的方式作出补偿决定。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（五）不履行征收补偿决定的处理方法

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由管委会（区政府）依法申请人民法院强制执行。

（六）计户规则及面积认定

1. 被征收房屋以房屋所有权证或其他相关有效凭证计户。

2. 根据房屋所有权证和土地使用权证或其他相关有效文件认定房屋合法建筑面积和土地使用权面积。

3. 根据土地使用权证、房屋所有权证或者合法有效的证明材料记载的设计用途认定房屋用途。对被征收房屋价值的补偿，按照认定的房屋用途评估后确定。

4. 由于历史原因，被搬迁人对整幢成套住宅房屋的实际建筑面积与房屋所有权证载明的面积（含尚未发证的）有争议的，可委托有房地产测绘资质的单位按实际面积重新测量，并出具测绘报告。测绘面积小于原产权证面积的，以房产登记面积为准；测绘面积大于原产权证面积的，经在搬迁范围内公示7天无异议后以测绘面积为准。

（七）补偿标准

1．被征收房屋补偿

由选定的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况，按照房屋征收评估办法评估确定。

（1）经采样评估，被征收住宅房屋类似房地产市场价格评估基数为：住宅房屋每平方米6200元。商业用房综合平均价每平方米9557元（其中一层每平方米13380元、二层每平方米8601元、三层每平方米6690元，其他楼层价格按照房屋征收评估办法确定）。

（2）对一并拆除的未经登记房屋或违法建筑，可按每平方米150元给予残值补偿。

（3）如被征收房屋合法占有的土地使用权面积大于房屋合法建筑面积的，对大于部分的土地使用权面积价值按照房屋征收评估办法评估后给予补偿。

2．被征收房屋装修附属物补偿

（1）被征收房屋室内装饰装修价值，由征收当事人协商确定，协商标准为每平方米600元；协商不成的，可以委托选定的房地产价格评估机构根据装修情况，按照房屋征收评估办法评估确定。

（2）被征收房屋的其他附属物，由选定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

3．搬迁补助费

（1）征收住宅房屋对每户一次性发放1000元搬迁补助费。

（2）征收非住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，对每户一次性发放500元搬迁补助费；40平方米以上的，每增加40平方米（不足40平方米按40平方米计算），增加500元搬迁补助费。

4.住宅房屋临时安置补偿费

临时安置补偿费以房屋面积为基数，按每平方米每月12元发放。发放中每户每月不足900元的，按900元发放。

对选择货币补偿全额领取补偿款、不购买定销商品房的被征收人，一次性发放六个月临时安置补偿费，以被征收房屋的合法建筑面积计算。

对选择货币补偿按规定购买定销商品房同时全额预付定销商品房价款的被征收人，临时安置补偿费按过渡期限发放，以核定购买的标准套型定销商品房建筑面积计算（不包括中高层、高层多于多层房公共分摊面积）。临时安置补偿费发放至得到安置为止（以书面通知入户时间为准）。

对选择产权调换的被征收人，临时安置补偿费发放至得到安置为止（以书面通知入户时间为准），以被征收房屋的合法建筑面积计算。

5．移装固定设施补助费

被征收人的电话移机费、宽带上网初装费和原水、电增容费、管道煤气气源建设费及安装费、有线电视原装费用应当按征收时的实际价格一次性予以补偿。太阳能热水器移装按每台500元补偿（含材料损耗费）、空调移机费用按每台400元补偿（含材料损耗费）。

6. 其他补助费

（1）对选择货币补偿按规定购买定销商品房同时全额预付定销商品房价款的被征收人，在发出书面入户通知后，以核定购买的标准套型定销商品房建筑面积为基数，按每平方米每月12元的标准另行给予2个月的补贴（每户每月不足900元的，按900元发放）。

（2）非住宅房屋停产、停业损失补偿费

①征收商业用房造成停产、停业的，对认定的被征收房屋合法建筑面积中经营部分给予每平方米400元的一次性补偿。

②征收非商业用房造成停产、停业的，对认定的被征收房屋合法建筑面积中经营部分给予每平方米300元的一次性补偿。

③住宅房屋内实际有合法经营者的（具备有效营业执照，如系租赁经营的还需提供有效租赁合同），对经营面积可参照上述标准给予停产、停业损失补偿费。

四、安置用房

（一）定销商品房

选择货币补偿的住宅房屋被征收人可按规定购买定销商品房。

1、本项目提供的定销商品房为：东渚新苑（暂定名）高层期房，将多于多层房公共分摊面积剔除后的基本套型建筑面积为60、90和120平方米，共约150套；龙景花苑南区多层现房，基本套型建筑面积为45平方米，共约10套。总面积约15000 平方米。在征收过程中如有变化，可根据实际情况再行调整并由征收部门（实施单位）告知被征收人。

2、定销商品房的销售价格为每平方米5400元（不含层次差价）。

3、根据被征收房屋合法建筑面积确定被征收人可购买的定销商品房基本套型建筑面积。如被征收房屋合法建筑面积与基本套型（组合）建筑面积不一致的，可上靠购买最接近套型（组合）建筑面积的定销商品房，但安置总面积不得超过180平方米（其中45平方米套型的定销商品房不作为组合的可选户型）。

4、如认定的被征收房屋合法建筑面积小于45平方米，核定购买45平方米套型建筑面积的定销商品房后居住仍有困难的，经申请也可以增购15平方米至60平方米套型，增购面积按照定销商品房的销售价格结算。

5、本方案确定的高层定销商品房，在计算定销商品房面积及与被征收人结算定销商品房价款时，将多于多层房公共分摊面积剔除，但公共分摊面积仍按规范作为套型面积计入房屋权属证内。最终结算时，定销商品房的面积以测绘结果为准，测绘面积大于核定购买的定销商品房基本套型面积部分，以定销商品房销售价格结算。

6、在签订征收协议结算时，被征收人应全额预付定销商品房价款（按层次中最高价计算，最终按选房确定的层次价结算）。

（二）产权调换房

本项目提供龙景花园南区现房、东渚新苑（暂定名）期房作为住宅产权调换房屋，经采样评估类似房地产市场价格评估基数为每平方米7300元（不含层次差价）。

在征收过程中如有变化，可根据实际情况再行调整并由征收部门（实施单位）告知被征收人。

被征收房屋（含装修等）和用于产权调换房屋的价值，在同一评估时点按照房屋征收评估办法评估确定后，按照各自的评估价值结清差价。选择产权调换方式安置的房屋被征收人不再享受定销商品房安置政策。

（三）选房办法

按照被征收人签约并搬迁完毕的时间进行排序，根据序号由被征收人依次选择定销商品房。

五、搬迁过渡方式和期限

被征收人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，自行过渡。

过渡期限自住宅房屋被征收人腾空验房之月起，至得到安置之月止（以书面通知入户时间为准），原则上不超过三十六个月。

六、签约期限和提前签约搬迁奖励及优惠办法

（一）签约起始时间由房屋征收部门在征收范围内另行公布，签约截止时间为房屋征收决定公告之日起第210天。

（二）如被征收人在房屋征收决定公告之日起第200天之前签约并搬迁完毕的，可按照如下办法进行奖励，同时对安置面积和价格实行优惠。

1．奖励办法

被征收人在第一奖励期内签约并搬迁完毕的给予15000元奖励，在第二奖励期内签约并搬迁完毕的给予10000元奖励，在第三奖励期内签约并搬迁完毕的给予5000元奖励。具体分段奖励期限待房屋征收决定公告后，由房屋征收部门在征收范围内公布。

2. 安置面积和价格优惠办法

被征收人在房屋征收决定公告之日起第200 天之前签约并搬迁完毕的，被征收房屋合法建筑面积与基本套型（组合）建筑面积不一致的，可上靠购买最接近套型（组合）建筑面积的定销商品房（但其中45平方米套型的定销商品房不作为组合的可选户型）。核定购买的定销商品房基本套型建筑面积和认定的被征收房屋合法建筑面积相等部分按照定销商品房销售价格结算，由于上靠原因大于被征收房屋面积部分按每平方米3100元的优惠价格结算（增购面积不执行该优惠价格）。

如被征收人未在房屋征收决定公告之日起第 200 天之前签约并搬迁完毕的，不再执行上述安置面积和价格的优惠办法，应执行本补偿方案“四、安置用房”规定的有关标准。

七、有关保障办法

（一）优先享受住房保障的条件及处理方法

征收个人住宅的，被征收人符合住房保障条件的，由被征收人提出保障申请，经审核后按照高新区（虎丘区）住房保障的相关规定执行并优先给予住房保障。

（二）享受基本居住需求保障的条件及处理方法

被征收人仅有一处住宅（他处无房）、获得的货币补偿金额低于征收决定之日由管委会（区政府）定价的45平方米套型定销商品房总价（5400元/㎡×45㎡=243000元）的，经被征收人书面申请，房屋征收部门直接对其安置45平方米住宅房屋，产权归被征收人所有，对被征收房屋不再补偿。如被征收人符合住房保障条件的，需放弃住房保障后方能享受基本居住需求保障。

享受基本居住需求保障对象的情况，应当在征收范围内公示7天，无举报或异议的方能办理相关手续。

（三）最低货币补偿标准

被征收人仅有一处住宅（他处无房）且获得的货币补偿金额低于征收决定之日由管委会（区政府）定价的45平方米套型定销商品房总价（5400元/㎡×45㎡=243000元）的，经被征收人书面申请，房屋征收部门可按该总价对被征收人予以货币补偿。如被征收人符合住房保障条件的，需放弃住房保障后方能享受最低货币补偿标准。

享受最低货币补偿标准的情况，应当在征收范围内公示7天，无举报或异议的方能办理相关手续。