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苏州高新区狮子山环境提升工程项目

房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

根据《苏州高新区（虎丘区）国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定，结合调查登记和采样评估等情况，制定本项目房屋征收补偿方案。

一、征收范围

房屋门牌号为苏州高新区长江路379号、383号、387号、401号、403号，房屋所有权人为苏州乐园发展有限公司，房屋建筑面积约20257.93平方米（不含未经登记房屋建筑面积，如有出入，最终根据合法有效的房屋相关证明材料认定）

二、实施时间

自房屋征收决定公告之日起。

三、征收补偿政策

（一）补偿方式

被征收人可选择货币补偿，也可选择产权调换。

1．货币补偿是指以被征收房屋的市场评估价为标准，对被征收人进行货币形式的补偿。

2．产权调换是指房屋征收部门提供产权调换房屋，并对被征收房屋与所调换房屋在同一评估时点用相同的评估方法进行市场价格评估后，与被征收人结清差价。

对被征收人苏州乐园发展有限公司的产权调换房源位于苏州高新区滨河路2088号的蓝天商务广场、玉山路55号的玉山广场南广场、长江路211号的天都商务广场的非住宅房屋共约20295.59平方米。经采样评估取得类似房地产市场价格评估基数为蓝天商务广场每平方米26657元、玉山广场南广场每平方米28209元、天都商务广场每平方米35106元。

在征收过程中如有变化，可根据实际情况再行调整并由征收部门（实施单位）告知被征收人。

被征收房屋（含装修等）和用于产权调换房屋的价值，在同一评估时点按照房屋征收评估办法评估确定后，按照各自的评估价值结清差价。

（二）评估机构的选择方法

被征收人在房屋征收部门向其发放评估机构名录之日起五日内，在名录中选定房地产价格评估机构。被征收人在规定时间内选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人，在公布的评估机构名录中，通过公开抽签方式，确定1家评估机构为本项目的房地产价格评估机构，房屋征收部门应当在抽签前5日内在征收范围内通告抽签时间和地点。抽签方式确定房地产评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

（三）被征收人对评估报告有异议的处理方法

被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具复核报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。

被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向苏州市房地产评估专家委员会申请鉴定。

（四）达不成补偿协议或被征收房屋所有人不明确的处理方法

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请管委会（区政府）作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。如经房屋征收部门（实施单位）对补偿方式的选择征询意见后，被征收人仍未作出选择的，将按照货币补偿的方式作出补偿决定。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（五）不履行征收补偿决定的处理方法

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由管委会（区政府）依法申请人民法院强制执行。

（六）计户规则及面积、用途认定

1．被征收房屋以房屋所有权证、土地使用权证或其他合法有效凭证计户。

2．根据房屋所有权证、土地使用权证或其他合法有效凭证认定房屋合法建筑面积和土地使用权面积。

3．根据房屋所有权证、土地使用权证或其他合法有效凭证载明的用途认定房屋用途。对被征收房屋价值的补偿，按照认定的房屋用途评估后确定。

（七）补偿标准

1．被征收房屋补偿

由选定的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况，按照房屋征收评估办法评估确定。

（1）经采样评估，被征收房屋类似房地产市场价格评估基数为每平方米4910元。

（2）如被征收房屋合法占用的土地使用权面积大于房屋合法建筑面积的，对该大于部分土地使用权面积的价值按照征收评估办法评估后给予补偿。

（3）对一并拆除的违法建筑，可给予一定残值补偿。

2．被征收房屋装修附属物补偿

（1）被征收房屋室内装饰装修价值，可以委托选定的房地产价格评估机构根据装修情况，按照房屋征收评估办法评估确定。

（2）被征收房屋的其他附属物，由选定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，不做产权调换。

3．搬迁补助费

被征收非住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，每户按500元发放，40平方米以上的，每增加40平方米（不足40平方米按40平方米计算），增加500元搬迁补助费。

整厂迁移搬迁的双方协商确定。对设备、设施等搬迁补助费难以协商的，可由选定的房地产价格评估机构通过评估确定。

4．非住宅房屋停产、停业损失补偿费

被征收人的经营活动分为商业类经营和非商业类经营两种类别，以营业执照记载的经营范围和经营方式结合实际经营情况认定，对停产停业损失的补偿根据认定的经营类别确定。

（1）停产停业损失补偿标准可由征收当事人协商确定，协商标准可参照：造成商业类经营停产、停业的，按被征收房屋合法建筑面积每平方米400元给予一次性补偿。造成非商业类经营停产、停业的，按被征收房屋合法建筑面积每平方米300元给予一次性补偿。

（2）协商不成的，可以委托选定的房地产价格评估机构，按照被征收房屋在房屋征收决定前三年的平均效益评估确定停产、停业损失补偿费；不满三年的，按照实际年限及停产停业期限等因素评估确定。计算平均效益应当结合被征收人纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。停产、停业损失补偿期限为1年。被征收人应在本征收决定确定的签约期限内向征收部门（实施单位）提出书面申请并提供财务、纳税等相关资料凭证。

5．因房屋征收造成用人单位与建立合法劳动关系的劳动者（须签订劳动合同并缴纳社保金）终止劳动合同的，按劳动法律法规规定，对被征收用人单位给予一次性补助，由用人单位支付给劳动者。被征收用人单位应在本征收决定确定的签约期限内向征收部门（实施单位）提出书面申请，并提供因征收终止劳动合同及由人力和社会保障部门核准的劳动社保等相关资料凭证。

6．移装固定设施补助费

被征收人的电话移机费、宽带上网初装费和原水、电增容费、管道煤气气源建设费及安装费、有线电视原装费用应当按征收时的实际价格一次性予以补偿。太阳能热水器移装按每台500元补偿（含材料损耗费）、空调移机费用按每台400元补偿（含材料损耗费）。

四、搬迁过渡方式

被征收人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，自行过渡。

五、签约期限和规定期限内签约搬迁奖励

签约起始时间在征收范围内另行公布，签约截止时间为房屋征收决定公告之日起第210天。

被征收人在房屋征收决定公告之日起180日内签约并搬迁完毕的，每户给予20000元奖励。