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杨家弄棚户区改造项目国有土地上房屋征收

第一期房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

根据《苏州高新区（虎丘区）国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《苏州高新区（虎丘区）公有租赁住房征收补偿办法》等有关规定，结合调查登记和采样评估等情况，制定本项目房屋征收补偿方案。

一、征收范围

枫桥街道杨家弄棚户区改造项目国有土地上房屋征收第一期的被征收房屋，主要为公有租赁住房和通过房改政策转为私有的住房，涉及的门牌号如下：杨家弄16～23号、23-1号、24-1号、24～31号、33号～39号、42号、45～46号、48～62号；杨家弄76幢101～110室、201～210室、301～310室；杨家弄78幢101～105室、201～205室、301～305室；杨家弄79幢101～103室、201～203室、302～303室；杨家弄81幢101～104室、201～204室、301～304室、401～404室；杨家弄82幢101～104室、201～204室、301～304室、401～404室；杨家弄83幢101～104室、201～204室、301～304室；杨家弄82、83号前车库2～3号、4-5号、7-9号、10～12号；枫津大街454号101～106室、201～206室、107（207）室、301～302室、303（304）室、304室、306～307室。

上述门牌号如有出入，以规划附图确定的范围和入户评估调查为准。

本期共计征收住宅约166户，房屋面积共约8300平方米（不含未经登记房屋面积，如有出入最终根据合法有效的房屋相关证明材料认定）。

二、实施时间

自房屋征收决定公告之日起。

三、征收补偿政策

（一）补偿方式

被征收人可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。选择货币补偿的被征收住宅户，可以购买由政府提供的定销商品房。

1.货币补偿是指以被征收房屋的市场评估价为标准，对被征收人以货币方式给予补偿。

2.房屋产权调换是指房屋征收部门提供产权调换房屋，并对被征收房屋与所调换房屋在同一评估时点用相同的评估方法进行市场价格评估后，与被征收人结清差价。

（二）评估机构的选择方法

房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的名录中协商选定。具体由房屋征收部门在征收范围内公布评估机构名录，公布后5日内在征收现场登记被征收人的选择意见，被征收人协商一致共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业；若协商选择不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，由房屋征收部门组织被征收人，在公布的评估机构名录中适当选取5个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定，房屋征收部门应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。多数决定、抽签方式确定房地产评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

（三）被征收人对评估报告有异议的处理方法

被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，指出评估报告存在的问题并提供相关依据。

房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具复核报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。

被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向苏州市房地产评估专家委员会申请鉴定。

（四）达不成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的处理方法

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请高新区管理委员会（虎丘区人民政府）作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。如经房屋征收部门（实施单位）对补偿方式的选择征询意见后，被征收人仍未对补偿方式作出选择的，将按照货币补偿的方式作出补偿决定。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（五）不履行征收补偿决定的处理方法

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由高新区管理委员会（虎丘区人民政府）依法申请人民法院强制执行。

（六）计户规则、面积及用途认定

1.被征收房屋以房屋所有权证或其他合法有效凭证计户。

2.根据房屋所有权证和土地使用权证或其他合法有效凭证认定房屋合法建筑面积和土地使用权面积。

3.根据土地使用权证、房屋所有权证或者其他合法有效的凭证载明的用途认定房屋用途。对被征收房屋价值的补偿，按照认定的房屋用途评估后确定。

4.公有租赁住房是指建设（房管）部门所管理的福利性直管公有住房和其它国有或集体单位自行经营管理的福利性自管公有住房、失管公有住房。公有租赁住房中，直管公房以房产管理部门等提供的资料认定承租人和承租建筑面积。

5.由于历史原因，被征收人对整幢成套住宅房屋的实际建筑面积与房屋所有权证或合法有效凭证载明的面积有争议的，在被征收人提出书面申请后，由征收实施单位委托有房地产测绘资质的单位按实际面积重新测量，并出具测绘报告。测绘面积小于原产权证面积的，以房产登记面积为准；测绘面积大于原产权证面积的，经在征收范围内公示7天无异议后以测绘面积为准。如被征收人对其被征收房屋测绘结果不认可的，以房屋所有权证或其他合法有效凭证载明的面积为认定依据。

（七）补偿标准

1.被征收房屋补偿

由选定或确定的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况，按照房屋征收评估办法评估确定。

（1）经对相类似房地产采样评估，国有土地使用权类型为出让的被征收住宅房屋类似房地产市场价格评估基数为每平方米13850元。国有土地使用权类型为划拨或未交纳土地出让金的，被征收住宅房屋类似房地产市场价格评估基数为每平方米10100元。

（2）对一并拆除的违法建筑，可按每平方米150元给予残值补偿。

2.被征收房屋装修附属物补偿

（1）被征收房屋室内装饰装修价值，由征收当事人协商确定，协商标准为每平方米600元；协商不成的，可以委托选定或确定的房地产价格评估机构根据装修情况，按照房屋征收评估办法评估确定。

（2）被征收房屋的其他附属物，由选定或确定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，不作产权调换。

3.搬迁补助费

征收住宅房屋对每户一次性发放1000元搬迁补助费。

4.住宅房屋临时安置补偿费

临时安置补偿费以房屋面积为基数，按每平方米每月18元发放。发放中每户每月不足1500元的，按1500元发放。

对选择货币补偿全额领取补偿款并且不购买定销商品房的被征收人，一次性发放6个月临时安置补偿费，以被征收房屋的合法建筑面积计算。

对选择货币补偿按规定购买定销商品房同时全额预付定销商品房价款的被征收人，临时安置补偿费按过渡期限发放，以核定购买的定销商品房基本套型建筑面积计算。临时安置补偿费发放至得到安置为止（以书面通知入户时间为准）。

对选择产权调换的被征收人，临时安置补偿费发放至得到安置为止（以书面通知入户时间为准），以被征收房屋的合法建筑面积计算。

5.移装固定设施补助费

被征收人的电话移机费、宽带上网初装费和原水、电增容费、管道煤气气源建设费及安装费、有线电视原装费用应当按征收时的实际价格一次性予以补偿。太阳能热水器移装按每台500元补偿（含材料损耗费）、空调移机费用按每台400元补偿（含材料损耗费）。

6.停产停业损失补偿费

经营活动分为商业类经营和非商业类经营两种类别，以营业执照记载的经营范围和经营方式结合实际经营情况认定。住宅房屋内实际有合法经营的（具备有效营业执照，如系租赁经营的还需提供有效租赁合同），对停产停业损失的补偿根据认定的经营类别确定或通过评估确定。

（1）停产停业损失补偿标准可由房屋征收部门（实施单位）与被征收人协商确定，协商标准可参照：造成商业类经营停产停业的，按被征收房屋建筑面积中认定的实际经营面积每平方米400元给予一次性补偿；造成非商业类经营停产停业的，按被征收房屋建筑面积中认定的实际经营面积每平方米300元给予一次性补偿。

（2）协商不成的，可以委托选定或确定的评估机构，按照被征收房屋在房屋征收决定前3年的平均效益评估确定停产停业损失补偿费；不满3年的，按照实际年限及停产停业期限等因素评估确定。计算平均效益应当结合被征收人纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。停产停业损失补偿期限为1年。被征收人应在本征收决定确定的签约期限内向征收部门（实施单位）提出书面申请并提供财务、纳税等相关资料凭证。

7.其他补助费

对选择货币补偿按规定购买定销商品房同时全额预付定销商品房价款的被征收人，在发出书面入户通知后，以核定购买的基本套型定销商品房建筑面积为基数，按每平方米每月18元的标准另行给予2个月的补贴（每户每月不足1500元的，按1500元发放）。

四、有关公有租赁住房征收补偿

1.征收公有租赁住房根据承租人的实际情况，可选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当对被征收人实行产权调换，原承租人可继续租住。

2.被征收人选择货币补偿并与房屋承租人解除租赁关系的，对被征收房屋补偿金额（不含房屋装修评估值）的20%给予房屋产权单位，80%给予房屋承租人，对装修附着物价值评估后给予实际出资人。

五、安置用房

（一）定销商品房

选择货币补偿的住宅房屋被征收人或解除租赁关系的公有租赁住房承租人可按规定购买定销商品房。

本项目提供的定销商品房为：杨木桥新苑高层定销商品房，将多于多层房公共分摊面积剔除后的基本套型建筑面积为60平方米、90平方米和120平方米，约200套，均为现房。基本套型建筑面积为45平方米的共约10套，为新鹿花园四期高层期房。定销商品房总面积约18800平方米。其中45平方米套型的定销商品房仅作为基本居住需求保障的安置户型，不作为上靠或者组合的可选户型。在征收过程中如有变化，可根据实际情况再行调整并由征收部门（实施单位）告知被征收人。

定销商品房的销售价格为每平方米10050元（不含层次差价）。在征收实施过程中，如公布的国有土地使用权类型为出让的被征收住宅房屋标准房地产价格与本方案所确定的每平方米13850元评估基数不一致的，定销商品房销售价格调整为相应的标准房地产价格扣减3800元每平方米。

根据被征收房屋合法建筑面积（核定承租建筑面积）确定被征收人或公有租赁住房承租人可购买的定销商品房基本套型面积。如被征收房屋合法建筑面积（核定承租建筑面积）与基本套型面积不一致的，可上靠购买最接近套型面积的定销商品房，但安置总面积不得超过180平方米。

本方案确定的定销商品房全部为高层现房，在计算定销商品房面积及与被征收人结算定销商品房价款时，将多于多层房公共分摊面积剔除，但公共分摊面积仍按规范作为套型面积计入房屋所有权证内。最终结算时，定销商品房的面积以测绘结果为准，测绘面积大于核定购买的定销商品房基本套型面积部分，以定销商品房销售价格结算。

在签订征收协议结算时，被征收人应全额预付购买的定销商品房价款（按层次中最高价计算，最终按选房确定的层次价结算）。

（二）产权调换房

本项目提供杨木桥新苑房屋作为住宅产权调换房屋（将多于多层房公共分摊面积剔除后的基本套型建筑面积为60平方米、90平方米和120平方米），经采样评估类似房地产市场价格评估基数为每平方米13050元（不含层次差价）。

在征收过程中如有变化，可根据实际情况再行调整并由征收部门（实施单位）告知被征收人。

选择产权调换方式安置的房屋被征收人不再享受定销商品房安置政策。

（三）选房办法

按照被征收人或公有租赁住房承租人签约并搬迁完毕的时间进行排序，根据序号由被征收人（公有租赁住房承租人）依次选择定销商品房。

六、搬迁期限

被征收人或公有租赁住房承租人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。本项目提供的定销商品房均为现房，选房后10个工作日内发放安置通知书并办理入住手续。

七、签约期限和规定期限内签约搬迁奖励及优惠办法

（一）签约期限起始日期在征收范围内另行公布，签约期限的截止日期为房屋征收决定公告之日起第210天。

（二）奖励期限起始日期为公布的签约起始日期，奖励期限的截止日期为房屋征收决定公告之日起第180天。如被征收人或公有租赁住房承租人在奖励期限内签约并搬迁完毕的，可按照如下办法进行奖励补贴，同时对安置面积和价格实行优惠。

1.奖励办法

被征收人或公有租赁住房承租人在第一奖励期内签约并搬迁完毕的给予20000元奖励，在第二奖励期内签约并搬迁完毕的给予15000元奖励，在第三奖励期内签约并搬迁完毕的给予10000元奖励。具体分段奖励期限待房屋征收决定公告后，由房屋征收部门在征收范围内公布。

2.被征收房屋评估补偿优惠办法

被征收人或公有租赁住房承租人在奖励期限内签约并搬迁完毕的，如国有土地使用权类型为划拨的或未交纳土地出让金的被征收住宅房屋，可参照国有土地使用权类型为出让的被征收住宅房屋评估补偿。

3.选择纯货币补偿的补贴办法

被征收人或公有租赁住房承租人在奖励期限内签约并搬迁完毕，同时选择货币补偿后不购买定销商品房的，可按公布的被征收住宅房屋标准房地产价格的30%给予补贴，以认定的被征收房屋合法建筑面积计算。

4.临时安置补偿费的补贴办法

被征收人或公有租赁住房承租人在奖励期限内签约并搬迁完毕，临时安置补偿费以房屋面积为基数，按每平方米每月18元发放。发放中每户每月不足2000元的，按2000元发放。补偿标准中其他补助费“另行给予2个月的补贴”，按本标准执行。

5.安置面积和价格优惠办法

被征收人或公有租赁住房承租人在奖励期限内签约并搬迁完毕的，被征收房屋合法建筑面积（核定承租建筑面积）与基本套型建筑面积不一致的，可上靠购买最接近套型建筑面积的定销商品房。核定购买的定销商品房基本套型建筑面积和认定的被征收房屋合法建筑面积（核定承租建筑面积）相等部分按照定销商品房销售价格结算，由于上靠原因大于被征收房屋面积（核定承租建筑面积）部分按每平方米5425元的优惠价格结算。在征收实施过程中，如公布的国有土地使用权类型为出让的被征收住宅房屋标准房地产价格与本方案所确定的每平方米13850元评估基数不一致的，本款所确定的每平方米5425元优惠价格调整为相应的标准房地产价格扣减3000元每平方米后的50%。

6.公有租赁住房补偿安置结算办法

被征收人选择货币补偿并与公有租赁住房承租人解除租赁关系，并在奖励期限内签约并搬迁完毕的，被征收房屋的价值按照征收评估办法评估确定后，其中按房屋重置价评估金额的20%归房屋产权单位所有，其余补偿均归承租人所有。

（三）如被征收人或公有租赁住房承租人未在奖励期限内签约并搬迁完毕的，不再执行上述奖励补贴办法和安置面积及价格的优惠办法，应执行本补偿方案“三、征收补偿政策”、“四、有关公共租赁房屋补偿”和“五、安置用房”规定的有关标准。

八、有关保障办法

1.优先享受住房保障的条件及处理方法

征收个人住宅的，被征收人符合住房保障条件的，由被征收人提出保障申请，经审核后按照高新区（虎丘区）住房保障的相关规定执行并优先给予住房保障。

2.享受基本居住需求保障的条件及处理方法

被征收人仅有一处住宅（他处无房）、获得的货币补偿金额低于征收决定公告之日由高新区管理委员会（虎丘区人民政府）定价的45平方米套型定销商品房总价的（按不含层次差价的销售价格计算），经被征收人书面申请，房屋征收部门直接对其安置45平方米定销商品房，产权归被征收人所有，对被征收房屋不再补偿。如被征收人符合住房保障条件的，需放弃住房保障后方能享受基本居住需求保障。

享受基本居住需求保障对象的情况，应当在征收范围内公示7天，无举报或无异议的方能办理相关手续。

3.最低货币补偿标准

被征收人仅有一处住宅（他处无房）且获得的货币补偿金额低于征收决定公告之日由高新区管理委员会（虎丘区人民政府）定价的45平方米套型定销商品房总价的（按不含层次差价的销售价格计算），经被征收人书面申请，房屋征收部门可按该总价对被征收人予以货币补偿。如被征收人符合住房保障条件的，需放弃住房保障后方能享受最低货币补偿标准。

享受最低货币补偿标准的情况，应当在征收范围内公示7天，无举报或无异议的方能办理相关手续。